Tình huống:
Tháng 12/2016, chị L đặt cọc 30 triệu đồng để chuẩn bị thực hiện thủ tục chuyển nhượng mảnh đất thổ cư có diện tích 50m2 của ông H tại huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh. Mảnh đất này hiện vẫn còn chung Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với cả khu đất lớn của ông H. Ông H “hứa hẹn” với chị L rằng sẽ đi làm thủ tục tách thửa để có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất1 sau khi chị L thanh toán đủ tiền. Sau đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa chị L và ông H đã được ký kết tại Văn phòng công chứng. Tuy nhiên, khi nộp hồ sơ tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền đề nghị được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bị từ chối với lý do diện tích đất không đủ điều kiện để tách thửa. Vậy trong trường hợp này, quyền lợi của chị L sẽ được giải quyết như thế nào?
Trả lời:
Theo quy định của Luật Đất đai hiện hành, để khắc phục tình trạng manh mún cũng như đầu cơ đất đai, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tại các địa phương được quyền quy định diện tích đất tối thiểu được phép tách thửa. Hộ gia đình, cá nhân khi có nhu cầu tách thửa, thì cần phải bảo đảm để thửa đất hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách thửa phải lớn hơn hoặc bằng diện tích này. Khoản 2 Điều 29 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định: “Không được công chứng, chứng thực, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không được làm thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh”.
Như vậy, nếu muốn tách thành một thửa riêng, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì diện tích miếng đất phải bảo đảm lớn hơn hoặc bằng diện tích tối thiểu để được tách thửa tại địa phương. Đồng thời, khu đất này không được nằm trong những trường hợp mà cơ quan nhà nước không cho phép tách thửa. Các trường hợp không được phép tách thửa thông thường gồm: Đất nằm trong khu vực bảo tồn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt danh mục phải bảo tồn theo quy định pháp luật, khu vực đã có thông báo thu hồi đất hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền,… Tùy vào từng điều kiện, chính sách của mỗi địa phương mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành quy định về các trường hợp không được phép tách thửa.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và quỹ đất của địa phương để quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương. Miếng đất mà chị L nhận chuyển nhượng thuộc huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh, nên chị L cần tham khảo quy định của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh. Cụ thể, diện tích tối thiểu của thửa đất ở hình thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách thửa (sau khi trừ lộ giới) tại huyện Bình Chánh là 80m2và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 5m. Vì miếng đất của chị L chỉ có diện tích 50m2 nên không đủ diện tích để được tách thửa, không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất riêng.
Mặc dù không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất riêng, nhưng trong trường hợp này, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu đã thực hiện công chứng và đã đăng ký với cơ quan nhà nước thì vẫn có hiệu lực. Chị L vẫn có quyền sử dụng hợp pháp đối với 50m2 đất, nhưng phải chấp nhận cùng đứng tên chung trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với người bán. Điều này sẽ khá bất tiện, vì khi chị L muốn thực hiện các quyền của người sử dụng đất thì phải có sự đồng ý của người chuyển nhượng với tư cách là những người có chung quyền sử dụng đất.
